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公募REITs市场关键时刻再现大手笔增持。

因哲库科技突发退租事件，公募REITs市场近期风雨飘摇，华安张江光大园REIT在5月11日——5月15日连续三个交易日一度下跌9.69%，此后价格在低位持续震荡。

如今，在首次扩募推进的重要关头，包括原始权益人和基金管理人联手增持，其中，拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方累计增持金额合计上限2亿元，基金管理人——华安基金也计划使用不超过3000万元固有资金增持。双方计划增持基金合计2.3亿元，是近60日来日均交易额（0.1845亿）的12.47倍。

受利好消息提振，华安张江光大园REIT5月25日全天大涨2.47%，单日涨幅位居全市场公募REITs榜首。

基金管理人及

原始权益人联手增持

OPPO关停哲库科技，公募REITs扩募迎来首次大考，在持有人大会刚刚通过即将进入竞价阶段的关键时刻，基金管理人和原始权益人联手增持，以期提振市场信心。

5月25日，华安基金发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》。

公告中称，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展。本基金拟新购入基础设施项目原始权益人及其控股关联方将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。

当二级市场价格不高于华安张江光大园REIT本次扩募发行价格时，将立即启动增持。累计增持金额合计不超过2亿元。（增持时间为取得上级主管部门、增持主体公司内部有权机关决策（依据公司章程和国资管理规定）等批复之日起，不超过12个自然月。）

与此同时，作为基金管理人的华安基金也公告，计划使用不超过3000万元的固有资金增持华安张江光大园REIT的基金份额。自公告之日起12个月内，择机实施本次增持计划。

原始权益人及华安基金同时承诺，本次增持的基金份额持有期限不少于 6 个月。

增持行为提振市场信心

二级市场价格应声大涨

增持计划对于公募REITs二级市场价格提振作用明显。

Wind数据显示，5月25日，华安张江光大园REIT全天大涨2.47%，单日涨幅位居全市场公募REITs榜首。

“在市场行情低迷以及价格长期下跌，出现价格与价值严重偏离时，公司的回购增持行为对于二级市场投资者来说是一种增添信心的利好消息。”先锋瑞驰投资经理曾祎瑾表示。

在他看来，张江光大园REIT受到今年一季度出租率下滑以及扩募底层资产出现哲库退租等黑天鹅事件影响，自一季报公布以来，价格持续下挫，跌幅达12%，5月25日其原始权益人及基金管理人发布增持计划公告后，该REIT随即在二级市场强势领涨，可以看出增持对近期市场累积的消极情绪起到一定提振作用。

一位业内人士也认为，华安张江光大园REIT在扩募发行的极其关键时刻，基金管理人和原始权益人及其关联方宣布二级市场增持计划，其中原始权益人明确表示当二级市场价格低于本次扩募发行价格时立刻增持，双方护航本次扩募工作的态度及意向非常明显，体现了基金管理人和原始权益人的信心和负责任的态度。

“从金额上看，双方计划增持基金合计2.3亿元，是近60日来日均交易额（0.1845亿）的12.47倍，预计对REIT二级市场护盘作用明显，有利于促成扩募工作成功推进。”上述业内人士称。

上述业内人士进一步分析指出，原始权益人、管理人的增持行为主要能够在一定程度上“修正”市场的非理性行为，改变投资者预期。长期来看，公募REITs的市场价格主要取决于内在价值。影响REIT内在价值的因素包括本次扩募是否能够成功、购入资产最终定价是否公允合理、首期的光大园以及本次拟新购入的张润大厦的出租率是否能够按预期尽快提升、现金流来源集中度风险等。

关于现金流来源集中度，根据公开信息，张润大厦重要现金流提供方二也曾经于2022年9-10月合计退租4539.64平方米，约占该承租人当时全部租赁面积的33%，占不动产可租面积的10%，退租的原因为“公司股东对集团游戏业务板块发生经营调整”，退租面积中大部分（3482.5平方米）转由重要现金流提供方一承租，但未料到现金流提供方一在今年也遇到了股东对业务板块的调整。

“以上问题如果能够得以妥善解决，预计将能够长期提振该REIT的二级市场价格。”上述业内人士如此判断。

REITs频频获得增持

提振市场信心

不仅华安张江光大REIT的原始权益人和基金管理人联手增持，此前也有多只REITs产品获得增持。

此前，5月初，中信建投基金发布公告称，中信建投国家电投新能源REIT的原始权益人之一致行动人百瑞信托计划自5月9日起6个月内，通过竞价或大宗交易买入方式增持该基金份额，本次拟合计增持基金份额数量不超过1600万份，占已发行基金总份额的2.00%。而此前，该产品原始权益人国家电投集团江苏电力有限公司计划自5月6日起6个月内增持该基金份额。

不仅如此，华夏基金此前宣布，基于对华夏中国交建高速REIT未来发展前景的信心以及与广大投资者共担风险、共享收益的原则，基金管理人将于即日起6个月内使用3000万元以内固有资金投资该基金，并承诺持有期限不少于6个月。

对此，先锋瑞驰投资经理曾祎瑾表示，今年包括交通、新能源及产业园等各类型REITs均相继发布增持公告，原始权益人实打实下场护盘，在市场投资者处于消极及观望的状态下，均体现了原始权益人及基金管理人对于目前产品被低估的内在价值的认可，也表明了在市场面临挑战困难时期，持续坚定投资人信心的正面态度，同时期望增值行为能带动市场价格回到理性区间。

“当下我国REITs市场仍处在发展初期，任何市场的价值判断都需要经过长期反复的交易实践与验证，以及投资者自身的成长，才能形成合理有效的定价机制。”曾祎瑾表示。

而另一位业内人士也表示，2023年以来，公募REITs二级市场价格出现了明显回调，截止5月24日收盘中证REITs全收益指数下跌8.56%，二级市场表现不乐观。因此一些原始权益人及其关联方发布增持计划，“我理解主要是为了提振市场信心”。

上述人士表示，公募REITs二级市场价格的下跌是有多方面原因的，包括出租率下降、扩募资产质量较首期回落、前期上涨高估后回调、交易不活跃、成交额、增量资金来源不广泛等，其中不乏与证券内在价值不相关的非理性因素。因此以后会有越来越多的原始权益人通过增持稳定市场，管理预期，提振市场信心。

2023年二级市场表现平平

长期配置性价比逐渐显现

受到市场环境、资产经营表现及投资者结构等多重因素影响，自今年2月中旬以来，REITs市场持续下跌，平均交投活跃度下降，市场情绪较差，持续磨底。不少人士也认为，REITs长期配置的性价比或有所显现。

数据显示，截至5月25日，全部27只REITs产品二级市场整体今年以来下跌了5.59%，更有6只产品的跌幅超过10%，最大的达到19.87%。

随着整体行情下跌，不少人士认为，REITs这类特征属性的稳健分红回报得以提升，长期配置的性价比得到强化。

曾祎瑾表示，自2021年REITs上市以来，市场行情已经历了过热、回调，修复及低迷等多个阶段，当下时点REITs整体处于底部盘整，有望企稳时期。

他表示，REITs投资属性本身有别于股、债产品，其底层资产具有经营类不动产相对稳健性的特征，随着前期各类市场压力逐渐释放后，当估值回归合理甚至低估区间后，对于REITs产品收益结构而言，不管是分红回报，还是资本利得回报，其长期配置价值均得以凸显。

“当下REITs资产处于快速扩容及扩募时期，由于项目不同的经营属性及运营管理水平的差异，产品分化也会愈加明显，这对于投资者如何鉴别REITs优质、把握行情窗口机会的能力提出了更高的要求，需要结合各行业赛道周期，筛选底层资产运营稳定，抗风险能力较好以及兼具内外生成长性的优质产品。”曾祎瑾表示。

另一位业内人士也表示，积极看好中国公募REITs领域的发展，也对后期二级市场的表现保持乐观心态。

首先，就内在价值而言，随着宏观经济复苏提升，不动产的出租率和出租价格、高速公路通行量等均会逐步回升，而在较低的PPI/CPI水平下，当前货币政策及较低的利息环境将能够得以保持一段时间。两相促进下，预计公募REITs估值水平会有一个比较好的提升。

其次，监管部门会不断健全二级市场流动性支持制度安排，关于REITs的持有人结构、交易额、增量资金等结构性原因导致的市场非理性调整也会得以陆续解决。同时，也呼吁尽快推出REITs实时指数，并建议尽快将符合条件的REITs纳入当前主流股票指数成分股。

最后，他呼吁进一步提高REITs发行速度，尽快增加供给量。如果由于持有人结构的原因导致单一证券交易量有限的情况下，增加证券供给有利于提升该板块整体的总成交额，从而机构资金能够通过分散投资的方式进出，减少对单一证券的价格冲击，提高交易型策略的可行性，进而陆续提升市场流动性。对比美国REITs市场的情况，整体市场换手率也不高，但由于规模大，成交额高，从而机构资金进出时并没有明显的流动性偏低的担忧，摩擦成本有限。